Cand am timp liber ma joc pe Google Earth. Mi se pare destul de interesant sa pierd, chiar si cateva ore, plimbandu-ma peste orase intregi si in unele cazuri sa analizez o zona. Poate cea mai interesanta functie este cea in care poti accesa imaginile din satelit din perioade diferite. E destul de simplu sa vezi cum a evoluat o zona anume. Daca ne uitam prin Bucuresti, primele imagini sunt cam din 2000, destul de putine, orasul fiind fotografiat in intregime din 2002. Daca eram in Roma, Paris sau Londra aveam imagini si din anii 40. Dar nu suntem.
Deci avem posibilitatea sa analizam dezvoltarea unei zone pe o perioada destul de bine definita. Am ales o zona a orasului destul de cunoscuta, parte din cartierul Aviatiei, cuprinsa intre soseaua Nordului si bulevardul Nicolae Caranfil. Perioada de timp este 2002-2009, interval din care puteti gasi imaginile din satelit. Am avut doua motive pentru care am ales aceasta zona. Primul ar fi faptul ca zona a suferit transformari radicale pe o perioada scurta de timp. Vorbim aici de aproximativ 7 ani, o perioada care la scara orasului este destul de scurta.
Al doilea motiv este ca am vrut sa fac un pic de reclama unui site aparut destul de recent, un site despre cartierul Aviatiei. In general ne preocupa aproape doar zona centrala a orasului, uitand poate ca majoritatea traieste in cartiere, in zone in care exista foarte putine initiative reale de dezvoltare. Sunt foarte bucuros cand exista initiative, mai mari sau mai mici, care documenteaza zonele limitrofe. Ma alatur si eu indemnului lui HM pentru a ne interesa mai mult de zonele cartierelor.
Revenind la evolutia zonei noastre, va spun ca nu este o analiza detaliata. Deloc. Este doar o privire fugara, aruncata peste imagini din satelit si concluzii poate complet gresite. Fiecare insa isi poate face o idee si poate trage concluzii singur.
Prima imagine este din februarie 2002. Zona este deja in „atentia” investitorilor imobiliari. Satul francez deja exista si apar si alte dezvoltari imobiliare. Ar trebui spus ca este considerata o zona de lux, probabil datorita pozitionarii langa parcul Herastrau, acces facil atat catre centrul orasului cat si catre iesire principala, catre nord. Deci la inceputul dezvoltarii sectorului imobiliar din Romania zona era inca neconstruita masiv, cateva proiecte rezidentiale de mici dimensiuni, iar in partea de sud, catre ambasada chineza inca exista o mare zona in care se pastreaza tipul de locuire traditional, aproape rural.
In perioada septembrie 2002 – iunie 2005 zona evolueaza. Ca sa fim totusi corecti zona se modifica. Evolutia inseamna modificarea frontului de cladiri pe Nicolae Caranfil si pe soseaua Nordului. Incet, dar sigur, se incepe construirea si in interiorul insulei. Functiunea predominanta pe Nicolae Caranfil este cea de birouri, iar pe soseaua Nordului locuirea. Zona este considerata de lux, astfel incat pretul terenului este pe masura, iar tipul de locuire ales este cel colectiv. O utilizare intensa a terenului duce la un profit mai mare pe termen scurt.
Suntem in plin „boom imobiliar” in 2006-2007 si incep sa fie terminate ansamblurile rezidentiale incepute cu ceva timp in urma. Zona nu mai este doar de lux. Este super lux, cea mai mare fita. Soseaua Nordului este cea mai buna zona si numai acolo merita sa cumperi un apartament cu un credit lasat mostenire nepotilor. Au ramas putine parcele libere, inca in asteptarea unor investitori vizionari. Pe Nicolae Caranfil inca se mai pastreaza zone cu locuinte individuale, in partea de sud, semn ca pretul terenului este din ce in ce mai mare sau unii locuitori nu se pot hotara inca sa se mute si sa faca loc unor adevarate investitii.
Ne apropiem de momentul in care toata lumea este constienta ca criza nu ne va afecta in nici un fel. De la antreprenorul de succes la cumparatorul ce si-a asigurat un viitor de aur, tot lantul trofic apreciaza zona de lux care se apropie de dezvoltarea finala si completa. Criza nu poate afecta luxul romanesc. Aproape nimeni nu ia in considerare ca trenul trece totusi pe langa blocuri, circulatiile carosabile sunt subdimensionate, iar ca pieton nu ai ce cauta aici. Doar pentru ca esti in apropierea parcului Herastrau merita sa platesti mai mult de 1 milion de euro pe un apartament prost impartit, cu vedere catre blocul vecin, strazi transformate in parcari si taxa de management si pentru spatii verzi inexistente.
Criza a reusit sa intre in Romania. Spre surprinderea tuturor. Dezvoltatorii imobiliari raman cu apartamentele luxoase nevandute. Multi proprietari constata ca imprumutul la banca nu poate fi platit cu parti din propriul trup, iar noi vecini nu isi mai fac aparitia. Pare destul de greu sa vinzi un loc de parcare cu 50.000 de euro. Acum este imposibil chiar si cu 20.000, dar suna mai bine daca il pui la oferta. Locatarii zonei incep sa descopere ca zona lor de lux nu mai este atat de atractiva. Domnul din blocul vecin cu care faceai schimb de zahar pe balcon a plecat si acum este o firma in apartament. Apartamentele se inchiriaza pentru firme ale caror angajati au masini. Au masini, dar nu au loc de parcare asigurat. In weekend, cand firmele sunt inchise, apar vizitatori din tot orasul. Toti vor sa se plimbe in Herastrau, vin cu masina si trebuie sa gaseasca un loc de parcare. Calea ferata este tot acolo si acum au reusit sa termine si lucrarile, deci trec trenurile des, foarte des, si ziua si noaptea.
Plimbandu-va cu mouse-ul peste imagine veti observa diferentele clare intre septembrie 2009 si februarie 2002. In zona s-a construit. Asta este ce pot spune. S-a construit fara nici o strategie. Fiecare a facut ce a vrut si cum a vrut. Nu a existat un plan de dezvoltare al intregului teren si asta se vede astazi. Daca va veti plimba prin interiorul insulei veti constata imaginea urbana oferita de investitorii imobiliari, ajutati de arhitecti si urbanisti. Nu trebuie sa scoatem din calcul lipsa de interventie a administratiei care prefera sa nu faca nimic pentru ca este mai simplu asa. In momentul acesta exista doua diferente intre zona aceasta si cartiere precum Berceni, Tineretului sau oricare alt cartier dormitor. Prima diferenta este cea a pretului, iar a doua este cea a faptului ca aici constructiile sunt mai noi. Atat si nimic mai mult. Calitatea locuirii este aceeasi, amenajarile urbane sunt aceleasi. Foarte putine constructii noi din zona aceasta pot fi considerate ca fiind proiectate de un arhitect. Poate un zidar mai informat in ultimele tehnici de modelare a polistirenului. Sistematizarea zonei este inexistenta, deci nu putem considera ca un urbanist a pus macar piciorul pe acolo.
Sapte ani nu reprezinta o perioada mare in evolutia unui oras intreg, dar poate insemna foarte mult pentru o zona mica. Problemele create in sapte ani pot conduce la disfunctii majore care sa depaseasca granitele unui anumit teritoriu, astfel incepand sa influenteze zone din ce in ce mai mari ale orasului. Daca pe investitori si proiectanti ii pot intelege, fiind interesati doar sa faca ceva, orice, pentru un profit rapid, nu pot inca intelege si accepta „logica” administratiei si a cumparatorilor. Investitorii si proiectantii au clar afisat, ” de la intrare”, anuntul: atentie aici vrem sa facem bani, nu suntem o instituie caritabila. Administratia si cumparatorii sunt insa cei care sunt prea influentabili. In final tot cumparatorii vor plati absolut totul. Cu bani. Cu bani direct din portofelul propriu.
Pot sa va spun ca si eu m-am ‘plimbat’ peste cele mai fantastice orase ale lumii(puteti vedea lagunele din Miami- sunt colosale)sau Mexico City, unul dintre cele mai mari orase ale lumii – am coborat mai aproape de oras si am facut greseala sa vreau sa ajung in ‘centrul’ metropolei: mi-a trebuit aproape o jumatate de ora, sute de mii de case…-
Acum despre ce se intampla in Aviatiei-Bucuresti, Romania:
nu stiu ce se intampla acolo, insa in Germania exista pentru fiecare parcela de teren(doar pt. intravilan)un PUD, dar si un PUZ(Plan Urbanistic Zonal)care toate tin cont de un PUG! Toate reglementarile trebuie respectate in tocmai.Bineinteles ca nu exista strada noua fara trotuare largi, fara un plan pt. locuri de parcare. La noi trebuie mai inatai o educatie ABC despre comunitate, despre respect fata de stat(respect fata de autoritatile de stat, fata de legi si Constitutie), fata de oras si comuna in care traim. Fiecare trebuie sa stie ce indatoriri are daca vrea undeva sa construiasca. In Bucuresti am vazut chiar si strazi ‘private’ -nebunie curata! In Germania nu exista asa ceva
in Germania nu e chiar PUD, PUZ sau PUG, dar in principiu e doar o chestie de denumire…iti spun ca avem, dar asta nu schimba situatia :)…e greu cu educatia, dar asteptam sa treaca generatiile si sa ne schimbam… incet, dar sigur
strazi private au existat intotdeauna in Bucuresti. Hanul cu Tei este la origine o strada privata cu porti la capete. am vazut documente de arhiva in care se dezbatea natura strazii in vederea igienizari si pavarii – adica pe sleau daca in secolul XIX primaria avea sau nu competente sa investeasca acolo. Apoi strada Beldiceanu cu iesire din Dorobanti in Cihoschi este o strada privata, facauta in 1930 prin mijlocul a trei parcele lungi. Putin alaturi e o fundatura care s-a numit Aleea Alexandrescu dupa parcela prin care s-a taiat. Multe strazi sau fundaturi in Bucuresti au avut ca origine initiative private. Chiar daca terenul strazii a fost donat domeniului public mai mult sau mai putin de la inceput
pai noi ne-am mai intalnit,cei de pe metrou usor si skyscraper
Acest carter-Satu-Cartieru Francez ,Pipera,dar si parcelarea Uruguay(zona dintre Aviatorilor si Kiseleff) arata exact cat de bine se pricepe clientul roman la imobiliare.Sunt niste porcarii de cartiere,aproape tot s-a construit fara PUZ, strazi de 4 metri pe care de abia au loc gipanele(care sunt esentiale avand in vedere lipsa asfaltului ).Coruptia si nepasarea autoritatilor,lipsa de educatie,de maturitate a oamenilor,lacomia dezvoltatorilor,toate au dus la un haos total in Bucuresti.Sunt intr-adevar si cladiri de calitate buna,dar sunt putine ,scumpe si ies foarte rar pe piata oferte .Bineinteles distrugerea nu e numai aici,Primaverii ,Bd Aviatorilor,centrul in general au fost distruse.Birourile din Piata Victoriei ,Presei par a fi cat de cat d ecalitate si arata bine,dar majoritatea constructiilor noi sunt de o calitate jalnica.Construite cu muncitori necalificati fara carte de munca,cu materiale ieftine cumparate noaptea prin spatele depozitelor.
Pt cine vrea o zona buna ,recomand Cotroceni,Dorobanti,Kiseleff,Casin daca vrea zona rezidentiala, si Unirii daca vrea blocuri comuniste.
Iarasi ne lovim de problema ierarhiei interes privat > interes public
Absolut…administratorii interesului public au din păcate un foarte mare interes privat :)…problema este că în multe cazuri este vorba de un interes de durată scurtă, iar soluţiile implementate acum sunt doar probleme pentru viitor…în viitor însă se vor transforma şi în probleme private…e greu de înţeles acum că o dezvoltare fără strategie va conduce la probleme pentru fiecare în parte şi nu doar la cele ale întregului oraş
Vina nu este a oamenilor, sau a educatiei, pana la urma is in tarile dezvolatate se intalnesc analfabeti, nu este nici a investitorilor sau a proiectantilor care tot ce fac fac pt bani pentru ca nu trebuie privit asta ca un lucru rau doar traim in capitalism si trebuie sa prosperam ca societate, probleme este cum ai spus si tu in administratia locala o data prin acei oameni care sunt ca niste cartite ale masonilor si a celor care invart piata imobiliara pe degete si reprezinta exclusiv interesul privat in acest oras, si alta, coruptia puternica care nu permite ocuparea acestor posturi de oameni capabili bine educati in domeniu cu tarie de caracter care sa stie sa zica stop marlaniilor indiferent cine arunca cu banul, lucru care a inceput sa infloreasca la noi odata cu obligativitatea celor care ocupa posturi in compartimente de urbanism sa aiba studii superioare sau de master in domeniul urbanismului. Putem vedea cel mai bn in exemplul tanarului acela doctorand la SNSPA care a facut site-ul de joburi in sectorul public si tot nu se poate transparentiza acest sector.
Păi sigur că este mult mai simplu să vedem conspiraţii mondiale…ca de obicei ne credem buricul pământului…când faci un credit pe 40 de ani pentru un apartament prost făcut este de vină o conspiraţie mondială…când proiectezi o porcărie arhitecturală şi urbanistică tot conspiraţia mondială te obligă să o faci…cei din administraţie sunt vinovaţi pentru că iau şpagă, dar doar dacă cel care o dă este parte din conspiraţia mondială…hai să nu mai batem câmpii cu teorii de doi lei
Mi-ar placea sa vad aici si un exemplu cu ceva care s-a facut bine, ca exemple negative tot putem, poate gasesti ceva de laudat ca atunci cand vine vorba sa criticam toti sarim si ne dam priceputi, vba primarului Oprescu ” N-am nevoie de specialisti care sa-mi spuna dc nu e bn sa faci un lucru, am nevoie sa-mi spuna cum si in ce fel se poate gasi o solutie”
Avem destule lucruri pozitive despre Bucureşti: pozele lui Radu, cărţi recomandate, recomandări ale unor proiecte etc. La categoria soluţii încerc să prezint propuneri pentru zone din tot oraşul, asta ca să nu uităm că pe aici propunem lucruri. În toate analizele, mai detaliate sau mai succinte, încerc să prezint faptele şi datele concrete şi pe baza acestora să trag minime concluzii. În ce priveşte afirmaţi domnului primar, ştim că este obligat prin lege să folosească specialişti, utilizarea lor nefiind o chestiune de dorinţă personală.